重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会关于政协重庆市铜梁区委员会十一届一次会议第146号提案的复函

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                 关于政协重庆市铜梁区委员会十一届一次会议第146号提案的复函

区政协经济委：

贵委提出的《关于强化全区物业专项维修资金管理使用的建议》（第146号）收悉，衷心感谢贵委对住房和城乡建设事业的关心支持！经研究办理，现函复如下：

一、关于加大物业专项维修资金归集力度的建议

贵委在提案中建议在楼盘预售、网签、产权登记等各环节严格把关，主动公开物业专项维修资金归集方式及标准，确保所有销售房屋按照规定足额交存物业专项维修资金；针对部分前期资金未缴或缴纳不足的情况，研究制定相关续筹归集办法，使资金归集有规有据。截止2022年6月，我区已交存物业专项维修资金本息总额约122783万元，累计建筑面积约1691万平方米，累计户数约19万户，目前全区低于首期缴存金额的30%的户数有866户，应续交金额约376万元。我委充分吸纳贵委建议，通过以下措施加大归集力度：

（一）科技支撑引领创新发展。建立“铜梁物业维修资金”微信公账号，实现了购房业主可以使用移动端自主交存和查询物业专项维修资金个人信息的便利功能，有效杜绝了开发商、物业服务企业代收挪用物业专项维修资金的情况。

（二）层层把关确保资金交存安全。按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令347号）第九条“新建商品房在办理网上签约备案时，由建设单位代为足额交纳首期物业专项维修资金，存入物业专项维修资金专户。建设单位应当在办理竣工验收备案前，将未出售房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户”的规定，我委通过加强新建商品房预售和竣工验收备案管理，坚决保证首期物业专项维修资金如数交存，切实保障房屋后期管理维护资金足额交存。

（三）依法追缴维护长效管理。近几年，随着房屋使用年限的不断增长，小区共有部位、共有设施设备已逐步超过质量保修期限，使用物业专项维修资金进行维修、更新、改造的项目逐渐增多，金额逐年增大，世纪阳光、龙沁园等小区866套房屋已出现低于首期交存金额30%的情形。按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定，我委通过入户送达告知书、张贴公告等多种方式告知业主及时续交物业专项维修资金，但续缴情况较差。

二、关于加大物业专项维修资金使用力度的建议

贵委在提案中建议加快推进住宅小区成立业委会，对条件成熟的将物业专项维修资金移交业委会自主管理，提高资金的使用收益；强化物业专项维修资金管理机构职能，足额配备管理人员，尽可能优化资金使用程序和环节。

我委充分吸纳贵委建议，一是加强业委会的建设，充分发挥业主自治作用。指导各镇街、社区居委会加强业主委员会建设，严把筹备和选举关口，实实在在选举出热心公益、责任心强、具备一定组织协调能力和法律意识的业主委员会委员；加强对业主委员会工作的培训和指导，充分发挥业主委员会的作用，依法开展业主自治管理，切实提升业主参与小区物业管理的积极性和实效性。二是细化优化物业专项维修资金使用规程。在严格遵循《重庆市物业管理条例》和《重庆市物业专项维修资金管理办法》相关规定的前提下，征求镇街、社区、物业服务企业等具体经办单位意见，进一步细化物业专项维修资金使用规程，规范紧急动用机制，制订书面要件模板，精简资料，筛除冗杂无用材料，使申请物业专项维修资金程序更加严谨，事实更加清楚，材料更加简要。在故障核实和材料公示期间，主动会同镇街采取随机抽查的方式实地核查，确保物业专项维修资金的使用公开透明，坚决杜绝弄虚作假的情况。

三、关于加大物业专项维修资金保值增值力度的建议

贵委在提案中建议采取招标形式选择2-3家专户管理银行，改变多行储存的状况，提高资金管理效益；加大物业专项维修资金保值增值力度，采取组合存款、降低1000万大额存款门槛、按照相关规定购置国债等方式提升保值增值空间。

针对贵委建议，我委按照区委区政府工作要求，并报区财政局审核同意后，明确由重庆银行股份有限公司铜梁支行、中国银行股份有限公司重庆铜梁支行、重庆农村商业银行股份有限公司铜梁支行等八家单位作为铜梁区物业专项维修资金专户存储银行。按照《办法》第三十六条规定，物业专项维修资金当年交存或使用部分按照同期银行活期存款利率计息（现平均为0.35%）；其余部分按照一年期同期银行定期存款利率计息（现平均为1.5%）。我委在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，通过与存款银行谈判确定按基准利率上浮45%转存三年定期存款，上浮后年利率约为3.4%，极大的提高了物业专项维修资金增值数额。

四、关于加大物业专项维修资金监管力度的建议

贵委在提案中建议透明资金管理使用情况，物业专项维修资金管理机构和业委会，要坚持将年度业主分户收益、使用情况、留存余额以及维修项目、所用资金、分摊数额等情况向业主公示，增加物业专项维修资金知晓度；强化部门协同监管责任，建立完善物业专项维修资金管理使用的规章制度，做到资金使用有章可循，有据可查；强化相关职能部门职能职责，加大协同监管力度。

我委充分吸纳贵委意见建议，按照《办法》规定组织属地镇街严格落实事前事后监督公示制度，将使用情况、账户余额、支取金额等信息向业主进行公示；畅通移动端查询渠道，业主可以通过登录公众号“铜梁物业维修资金”查询本户物业专项维修资金账户利息和使用相关情况。同时在资金使用方面，我委采取以下措施强化资金使用监管：

截止2022年6月，已使用物业专项维修资金709次，支取金额约3897万元，受益群众7万余户。其中，用于电梯维修的资金比例为28.95%，用于消防设施维修的资金比例为38.18%，用于屋面外墙维修的资金比例为7.29%，用于其他共有部位和共有设施设备的资金比例为25.58%。应急简易程序占比约80%（主要由电梯、消防、外墙脱落、排水设施塌陷等切实影响居民安全和正常生活的情形构成），一般签字程序占比约20%。

（一）严格按《办法》联合审批。我区物业专项维修资金的使用管理涉及街道办事处（镇人民政府）、消防、市场监管等多个部门共同监管，特别对电梯、消防设施是对共有部位、共有设施设备的故障确认及相关公示情况需要有关部门和镇街共同认定，其批准使用程序严格。

（二）引入第三方造价评审。对于10万元以上物业专项维修资金的使用，通过在重庆网上中介超市抽取具有专业资质的工程造价咨询公司做预结算审核或跟踪审计，让每一笔大额资金的使用明细务必公开、公正、符合实际。

（三）宣传告知应知尽知。由于应急简易程序属于事后公示，因信息不对称致业主不支持维修工作，引起不必要的信访集访。因此实际工作中，申请人组织抢修排危时同步进行宣传告知，采取张贴公告、微信群通告、入户告知等方式广而告之，尽量做到人人知晓，人人参与。特别是对维修金额较大的项目，入户告知征求书面意见是工作开展的前提。

此复函已经区住房城乡建委周凡主任审签。再次感谢贵委对住房和城乡建设事业的关心支持！对此答复函贵委有什么意见，请填写回执寄给我们及区政协提案委，以便进一步改进工作。

联 系 人：邓  燕

联系电话：45693111

邮政编码：402560   

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