土地出让政策讲解——区规划自然资源局局长高志刚

今天跟企业朋友们交流一下土地出让方面的一些问题。土地其实贯穿我们企业的全生命周期，从开始买地怎么买最划算？到我们买了地以后怎么用最合适？到最后我们企业升级转型之后我们剩下的地怎么处理最合理？三个方面给大家做个探讨。

第一个方面就是关于怎么买的事情，在传统的招拍挂基础上，其实我们有很多的新的方式，包括弹性年期的出让、长期租赁以及先租后让，还有租让结合以及作价出资等多种的供地方式。这些供地方式其实相比传统的方式，它对企业家来说资金的成本压力会大幅减少，对企业家非常的友好。希望大家能够在下一阶段再发展买地的过程中能够多考虑不同的方式。

弹性年期出让的出让年限低于50年，出让价格按照出让总年期（50年）条件下的土地出让成交价乘以当前年期（10、20、30、40年的弹性年期）与最高年期的相应比例确定。

长期租赁的土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金供应，期限一般不低于5年，不超过20年。

先租后让的土地在供地时设定一定期限的租赁期，先以租赁方式提供用地，租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌，签订国有建设用地租赁合同，项目达到租赁转出让条件后再转为出让的供应方式，先租后让租赁期一般不超过5年，租赁与出让使用期限之和一般不超过20年。

作价出资入股是政府以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资（入股）投入到企业，国有建设用地使用权由企业持有，企业无需向政府缴纳国有建设用地使用权作价价款，国有建设用地使用权作价金额计作国家资本金（股本金），由国有资产监督管理部门代表政府履行出资人职责进行监管。

第二个就是关于我们土地买了以后怎么用的问题。大家觉得买了一个工业用地，那是不是只能做工业呢，肯定不是，其实它里面是可以再配套一些必要的行政设施和一些配套服务用地的。那能配多少呢？按照我们的规定的话它是可以配7%，但是建筑面积就不能超过总的建筑面积的15%，大家这个要注意。在此基础上，其实新的政策还有一些新的导向，就是我们允许在里面做一些研发用地。在既有的地上，研发用地可以再加15%的建筑面积，那这样的话我们研发加行政办公加一些必要的生活配套，就可以达到30%的建筑面积。

最后就是我们的企业转型升级发展之后，我们确实剩下的土地和多余的建筑怎么处置的问题？现在国家是有政策的，如果是确实有多余的土地和建筑需要分割转让的话，经过规资部门会同相关的单位审查同意后，可以分割转让给工业园区认定的工业企业，并有一点要注意，就是不得改变工业用地的用途而且要符合相关的指标要求。